همان طور که می دانیم هرکسی اختیار اموال خودش را دارد و این امر توسط قانون مورد تأکید قرار گرفته است. بر همین اساس هرکس هرطور که مایل است می تواند با اموال خود برخورد نماید. اما اگر شخصی بدون اجازه قانونی، مال دیگری را به فروش برساند، طبق قانون مرتکب جرم انتقال مال غیر شده و به موجب قانون با آن شخص برخورد خواهد شد.
در این مقاله قصد داریم شما را با موضوع جرم انتقال مال غیر و قانون انتقال مال غیر آشنا سازیم. با ما همراه باشید.
انتقال مال غیر به این معناست که شخصی مال دیگری را با علم و آگاهی به این که آن مال به دیگری تعلق دارد، در معرض فروش قرار داده یا به فروش برساند. معمولا این انتقال از دو حالت انتقال عین و انتقال منفعت خارج نیست. با توجه به تعریف مذکور، انتقال مال غیر زمانی جرم محسوب می شود که شخص با آگاهی از این که مال متعلق به شخص دیگری است آن را مورد معامله قرار می دهد. اما در صورتی که تصور نماید آن مال به خودش تعلق دارد و نسبت به معامله آن دارای حق قانونی است، عمل او جرم محسوب نشده و هیچ گونه مجازاتی در پی ندارد.
جرم انتقال مال غیر یکی از انواع کلاهبرداری می باشد. این جرم با توجه به موضوع، در دسته ی جرایم علیه اموال محسوب می گردد و با توجه به قانون مالکیت افراد و تسلط اشخاص بر اموال خود به رسمیت شناخته شده است. با توجه به این موضوع، انتقال مال غیر یا هر نوع دخالت در معامله ی آن، جرم به شمار می رود و دارای مجازات است.
در ارتباط با وقوع هر جرم و قابل مجازات دانستن آن، وجود سه عنصر مادی، معنوی و قانونی الزامی است. در ادامه به توضیح هریک از این عناصر خواهیم پرداخت:
از آن جایی که موضوع جرم انتقال مال غیر مال می باشد، لذا به موجب قانون اشیایی که ارزش چندانی ندارند، نمی توانند موضوع این جرم قرار بگیرند. مال در این جرم از نوع عین و منفعت و به غیر تعلق دارد.
عنصر معنوی جرم انتقال مال غیر عبارت است از سوء نیت و سلب مالکیت از صاحب آن مال با نیت متضرر کردن آن شخص. به عبارت دیگر مرتکب، جرم انتقال مال غیر را با سوء نیت و آگاهی از این که آن مال متعلق به شخص دیگری است انجام می دهد.
به موجب ماده ۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۱ قانون انتقال مال غیر، عنصر قانونی جرم انتقال مال غیر چنین مقرر می داند: کسی که مال غیر را با آگاهی به این که مال غیر است به نحوی از انحا منفعتا یا عینا بدون داشتن مجوز قانونی به غیر انتقال دهد، کلاهبردار محسوب شده و طبق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم خواهد شد. لازم است بدانید قانون مجازات عمومی نسخ شده است؛ بر همین اساس نمی توان به مجازات مزبور در خصوص مرتکب جرم انتقال مال غیر، استناد نمود. اما مطابق رأی وحدت رویه شماره ۵۹۴ که توسط هیأت عمومی دیوان عالی کشور مورخ ۰۱/۰۹/۱۳۷۳ مصوب شد، انتقال دهنده و انتقال گیرنده به موجب ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، کلاهبرداری و ارتشا، محکوم می شوند.
هم چنین باید خاطر نشان ساخت در صورتی که مالک از انتقال مطلع گردد، ظرف یک ماه از حصول اطلاع، اظهاریه ای جهت ابلاغ انتقال گیرنده و مطلع ساختن او از مالکیت خود به دفتر بدایت یا ثبت اسناد تسلیم نکند، به موجب قانون معاون جرم شناخته می شود. هریک از دفاتر مذکور مکلف به دادن رسید در مقابل اظهاریه می باشند و باید بدون هیچ گونه فوت وقتی آن را به شخص برسانند.
در ارتباط با مجازات جرم انتقال مال غیر می توان گفت این جرم در زمره جرایم کلاهبرداری به شمار می رود. البته با توجه به تغییر و اصلاح مجازات های مربوط به کلاهبرداری تا حدودی دچار تغییر گشته است. در حال حاضر در خصوص تعیین مجازات این جرم می توان به ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، کلاهبرداری و ارتشا مصوب سال ۱۳۶۷ مراجعه نمود. به موجب ماده مذکور، مجازات جرم انتقال مال غیر، همانند مجازات کلاهبرداری می باشد و شخص انتقال دهنده کلاهبردار محسوب می شود. بر همین اساس مرتکب جرم به ۱ تا ۷ سال حبس تعزیری، رد مال به صاحب آن و پرداخت جزای نقدی معادل مالی که به دست آورده محکوم می شود. هم چنین در صورتی که مرتکب منصبی دولتی داشته باشد، محکوم به انفصال ابد از آن منصب خواهد شد.
باید خاطر نشان ساخت به موجب ماده ۱۱ قانون کاهش حبس تعزیری، در مواردی که ارزش آن مال تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مجازات انتقال مال غیر به نصف این مبلغ کاهش یافته است. بنابراین زمانی که ارزش مال انتقال یافته تا ۱۰۰ میلیون تومان باشد، مرتکب جرم انتقال مال غیر از شش ماه به سه سال و نیم حبس تعزیری محکوم می شود که درجه ۵ به شمار می رود. اما اگر مشمول ماده ۱ باشد، درجه ۴ محسوب شده و به ۱ تا ۷ سال حبس تعزیری محکوم خواهد شد.
یادآوری این نکته ضروری است که قانونگذار انتقال گیرنده ای را که نسبت به معامله آگاهی کامل داشته باشد، معاون جرم می داند. مطابق قانون مجازات اسلامی، مجازات معاون از مجازات انتقال دهنده، ۱ تا ۲ درجه پایین تر است.
در حقیقت دو مرجع صالح در خصوص جرم انتقال مال غیر، دادگاه انقلاب و دادسرای عمومی می باشند. در خصوص شکایت باید به دادسرا و دادگاهی مراجعه نمود که جرم انتقال مال غیر در آن حوزه به وقوع پیوسته است. به طور مثال اگر ملکی در حوزه قضایی اصفهان باشد اما عملیات معامله و انتقال آن در تهران صورت گرفته باشد؛ دادگاه انقلاب و دادسرای عمومی شهر تهران مرجع صالح برای رسیدگی به این جرم می باشد. چرا که انتقال مال غیر در این شهر صورت گرفته است.
هم چنین شاکی می تواند با مراجعه به یکی از شعب دفاتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه دادرسی نسبت به ثبت شکایت خود اقدام کند. از طرف دیگر شاکی با درخواست توقیف مال از مقام قاضی، از اقدامات بعدی مجرم ممانعت به عمل می آورد.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
ممکن است شما نیز دچار مشکلات ملکی شده باشید و پیدا کردن راه چاره و مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه بتواند راه را برای شما هموار سازد. در این حالت بهترین وکیلی که می تواند شما را با قوانین پیچیده ی موجود آشنا کند، وکیل ملکی است. این گروه از وکلا در مورد دعاوی ملکی تخصص و تجربه ی فراوانی دارند و می توانند مسئولیت پرونده ی شما را به عهده بگیرند.
لازم به ذکر است که دعاوی ملکی، طیف وسیعی از دعاوی حقوقی می باشند که به اموال غیرمنقول و انسان ارتباط دارند. اموال غیر منقول نیز اموال و دارایی هایی هستند که امکان جابجاییِ مکان آنها وجود ندارد. در بعضی تقسیم بندی ها، این اموال شامل املاک و اراضی هستند. در تقسیم بندی های دیگر، برای هر یک از این عبارات، محدوده های خاصی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اراضی به محدوده ی داخلی یا خارجیِ شهر تقسیم می شوند! املاک را نیز به انواع تجاری یا مسکونی تفکیک می کنند.
در بسیاری از پرونده های مالی که احتمال ایجاد خطا در پرونده ممکن است برای برخی از افراد، به ناحق ضرر و زیانی ایجاد کند! و یا حتی سود و منفعتی به وجود بیاورد، حضور یک وکیل ملکی کاردان می تواند درصد خطا را تا حد زیادی کاهش دهد. زیرا که چگونگیِ طرح دعوا و آگاهی داشتن از روند پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مهم تا اندازه ای تاثیرگذار است که می تواند در روند دادرسی و تعیین محدوده ی حق طرفین دعوا تغییرات جدی ایجاد کند. حتی در پرونده هایی که یک ملک مورد تصرف قرار می گیرد، وکیل متخصص تشخیص می دهد که این پرونده یک دعوای حقوقی تصرف عدوانی است و یا یک پرونده ی کیفری .
به علت وجود چنین قوانین پیچیده ای، تنها وکیل ملکی ارزش معاملاتی ملک را می داند! وی با استفاده از این علم و آگاهی به قوانین و تبصره های شهرداری و مالیاتی، در زمان مناسب از ابراز و ادله ی موجود استفاده می کند تا حق موکل خود را بازپس بگیرد. زیرا که در این دعاوی، تنها یک اشتباه کوچک و یا ناآگاهی، می تواند ضررهای مالی سنگینی را به افراد وارد کند.
یک وکیل ملکی خوب می بایست شخصی آگاه، صادق و با حسن نیت و همچنین دارای اخلاق برگزیده باشد. یک وکیل خوب باید بتواند در برابر موانع و مشکلاتی که در پرونده به وجود می آید، صبور باشد! و با عقل و درایت کافی، مسائل را تجزیه تحلیل نموده و با جمع آوری ادله ی محکمه پسند، راه حلی منطقی خلق نماید. وظیفه ی این وکیل، تحققِ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حقوق وی است. همچنین علاوه بر تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، باید بتواند آراء و رویه ی رایج دادگاه را به درستی پیش بینی کرده و در زمان مناسب، دلایل محکمی ارائه دهد. این وکلا علاوه بر ریزبینی و دقتی که به جزئیات پرونده دارند، با مشاوره هایی که به موکل خود می کنند، تمامی جوانب پرونده را برای موکل ترسیم می نمایند. همچنین با قلم شیوا و تسلطی که بر لوایح قانونی دارند، می توانند بهترین دادخواست و یا قرارداد را تنظیم نمایند.
شغل وکالت، یک شغل آزاد به حساب می آید. بنابراین درآمد وکلا نیز براساس تعرفه های سالانه و به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می شود. حتی در برخی موارد، به علت توافقی بودن این مبلغ، وکیل می تواند مبلغ بیشتری نسبت به عرف موجود دریافت نماید. اما برای اینکه بتوانید در هزینه های خود صرفه جویی کنید، بهتر است قبل از انتخاب یک وکیل، از افراد متخصص مشاوره بگیرید. سپس می توانید با آگاهی کامل، وکیل با سابقه و مرتبطی استخدام نمایید.
از آن جایی که تمامی املاک دارای قیمت معینی هستند، حق الوکاله وکیل ملکی نیز به صورت درصدی و براساس قیمت ملک یا زمین تخمین زده می شود. براساس تعرفه های سال جاری، حق الوکاله ی این وکلا به صورت زیر است:
مالکیت، کامل ترین حق مالی است که اشخاص ممکن است نسبت به اموال منقول یا غیر منقول داشته باشند. مطابق با ماده ۳۰ قانون مدنی هر مالک حق دارد نسبت به دارایی خود هر گونه تصرفی داشته باشد. مالکیت مالک نسبت به یک مال ممکن است در مورد عین، و یا منافع آن مال باشد. منظور از عین مال، موجودیت بیرونی مال است که آن را از دیگر اشیاء متمایز می سازد. مثلاً عین مال در مورد یک باب منزل مسکونی، بنای مشخصی می باشد که از آجر، آهن، چوب و … ساخته شده است. در مقابل منظور از منافع مال، قابلیت ها و استفاده های بالقوه ای هستند که ارزش اقتصادی داشته و در بسیاری از مواقع مورد معامله قرار می گیرند. برای مثال در مورد یک باب منزل مسکونی، حق سکونت، یکی از منافع مالی بنای مزبور محسوب می شود.
اثبات مالکیت یکی از موضوعات حقوقی اساسی در رابطه با اموال و دارایی های اشخاص در جامعه می باشد. مهمترین عامل تعیین کننده در نحوه اثبات مالکیت اموال، نوع اموالی می باشد که نسبت به آنها دعوای مالکیت طرح می گردد. از نظر یک تقسیم بندی اموال به منقول و غیر منقول تقسیم می گردند. اموال منقول اموالی هستند که بدون این که به خودشان یا محل قرار داشتن آنها آسیبی وارد شود، بتوان آن ها را از محل فعلی به جای دیگر انتقال داد. مداد، لباس و خودرو از اموال منقول به شمار می روند. در مقابل منظور از اموال غیر منقول اموالی می باشد که بدون آنکه به خودشان یا محل اتصالشان آسیبی وارد شود، نمی توان آنها را از محلشان جدا کرده و به جای دیگری انتقال داد. زمین اصلی ترین مال غیر منقول است. پُل، منزل، مغازه و … به اعتبار اتصالشان به زمین، به عنوان مصادیق اموال غیر منقول شناخته می شوند.
مطابق با ماده ۳۵ قانون مدنی ایران، اثبات مالکیت اموال منقول اصولاً با استناد به قاعده ید صورت می گیرد. منظور از قاعده ید یا تصرف این است که هر کس مال منقولی را در دست داشته باشد، مالک آن مال محسوب می شود، مگر آنکه خلافش ثابت شود. بنابراین در مورد اموال منقول از قبیل کتاب و صندلی، از نظر قانون هر کسی که آن اموال را در تصرف داشته باشد، مالک آن محسوب می شود. ولیکن در خصوص برخی از دیگر اموال منقول مثل اتومبیل اثبات مالکیت این اموال با ارائه سند مالکیت صورت می گیرد.
در مورد اموال غیر منقول که اصطلاحاً ملک یا املاک نامیده می شوند، اثبات مالکیت ملک از اهمیت و ارزش اقتصادی بسیاری برخوردار است. با توجه به تصویب قوانین ثبتی متعدد، اصولاً می بایست در خصوص املاک، توسط دفاتر اسناد رسمی، سند مالکیت صادر گردد. با این حال دلایل اثبات مالکیت ملک، موارد متعددی را شامل می شود که در ادامه این نوشتار به بررسی برخی از مهمترین آنها می پردازیم.
مطابق با قانون ثبت، در مورد املاکی که فرایند ثبت در دفاتر ثبتی در مورد آنها سپری شده باشد، قانوناً مالکیت ملک با کسی است که در دفاتر ثبت به عنوان مالک شناخته شود. اگر نام شخصی به عنوان مالک در دفاتر ثبت اداره ثبت نوشته شده باشد، دفاتر اسناد رسمی مکلف اند مطابق با قانون، به نام مالک، سند مالکیت صادر کنند. سند مالکیت که امروزه در دو نوع تک برگ و دفترچه ای ( منگوله دار سیم و سرب) رواج دارد، مدرکی است که نشان از مالکیت مالک نسبت به ملک معینی دارد. با این حال موضوعی که در این خصوص باید در نظر داشت این است که لزوماً مالکیت ملک به نفع کسی که به نام او سند مالکیت صادر شده است، محقق نمی باشد. بلکه ممکن است با وجود صدور سند مالکیت به نام شخصی، مالکیت آن با طرح دعوای اثبات مالکیت ملک به نفع شخص دیگری ثابت گردد.
یکی از شیوه های اثبات مالکیت ملک بدون سند، ارائه مبایعه نامه، قولنامه، قرارداد و سایر مدارکی است که انعقاد عقد بیع را گواهی می دهد. در صورتی که در مرجع صلاحیت دار ثابت گردد که مالک ( کسی که سند مالکیت به نام او صادر شده ) با انعقاد عقد بیع، ملک خود را به دیگری فروخته، قانوناً مالکیت آن ملک متعلق به کسی می باشد که به موجب عقد بیع مالک شده است. در نتیجه کسی که مبایعه نامه یا قولنامه معتبری در دست دارد، می تواند از آن به عنوان سند مالکیت، در دادگاه صالح اقامه دعوا نماید.
طرح درخواست اثبات مالکیت ملک، توسط مدعی مالکیت به عنوان خواهان، و بر علیه متصرف فعلی یا مالک سابق به عنوان خوانده انجام می گیرد. با توجه به این که موضوع این دعوا اموال غیر منقول است، بنابراین طبق ماده ۳۲ قانون آیین دادرسی مدنی، خواهان می بایست به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند. این امر به دلیل وجود اصل صلاحیت محلی در مورد دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در قانون ایران است. در نتیجه فرقی نمی کند، خوانده در کدام شهر اقامت داشته باشد، دادگاه صلاحیت دار برای رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، دادگاه عمومی و حقوقی شهرستانی است که ملک در آنجا واقع می باشد. بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، مستلزم نگارش و تقدیم دادخواست است. دادخواست برگه چاپی مخصوصی است که توسط خواهان یا نماینده او تنظیم شده و به دفتر دادگاه تحویل می گردد. در دادخواست موارد زیر باید قید گردد:
لازم به ذکر است که رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، منوط به پرداخت مبلغی به عنوان هزینه دادرسی می باشد. در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک، هزینه دادرسی در مرحله نخستین مطابق با هزینه دادرسی دعاوی مالی از قرار سه درصد بهای خواسته خواهد بود.
همانطور که اشاره شد در بسیاری از موارد ممکن است اثبات مالکیت ملک بدون سند، انجام گیرد. در مورد املاکی که سند مالکیت ندارند، یا سند مالکیت آن مفقود شده و … قانوناً می بایست از دیگر شیوه های اثبات مالکیت استفاده کرد. به طور کلی مالکیت یک ملک حتی ممکن است با قول لفظی مالک آن به دیگری انتقال یابد. همچنین ممکن است با انعقاد قولنامه یا مبایعه نامه در دفاتر مشاورین املاک و یا به شیوه دست نویس، قرارداد بیع را منعقد نمود.
نحوه اثبات مالکیت ملک بدون سند، به این صورت است که مدعی مالکیت ملک می بایست به دادگاه محل مراجعه نموده و دادخواست تقدیم کند. در مورد املاکی که سند مالکیت آنها صادر نشده است، تصمیم گیرنده نهایی در خصوص اثبات مالکیت ملک بدون سند، قاضی دادگاه می باشد. دادگاه مدارک و مستندات هر کدام از طرفین را بررسی نموده و بر مبنای آن رای اعلامی صادر می کند. رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک، مطابق با قانون آیین دادرسی مدنی انجام می گیرد. علاوه بر اسناد و مدارک، دادگاه ممکن است قرار کارشناسی، معاینه محل و … صادر کند. چنانچه هر کدام از طرفین دعوای اثبات مالکیت ملک برای اثبات ادعای خود به شهادت شهود استناد نماید، دادگاه موظف به بررسی است. همچنین طرف مقابل می تواند شهود طرف مقابل را جرح نماید، یعنی نسبت به صلاحیت شهود برای شهادت دادن، ایراد وارد کند.
اثبات مالکیت ملک با شهود، مستلزم اعلام نام، نام خانوادگی و سایر مشخصات هویتی شاهد است. همچنین کسی که در دعوای اثبات مالکیت ملک به شهادت شهود استناد می کند، می بایست نشانی محل اقامت شاهد مورد نظر را نیز به دادگاه اعلام نماید. تکلیف مدعی به اعلام نشانی محل اقامت شاهد، به این خاطر است که برای احضار شاهد می بایست ابلاغیه در محل اقامات او تحویل گردد.
چنانچه ملکی فاقد سند مالکیت باشد، انتقال آن معمولاً به شیوه قولنامه ای و با نگارش مبایعه نامه صورت می گیرد. مبایعه نامه معمولاً در دفاتر مشاور املاک، بر روی برگه های چاپی مخصوص و در سه نسخه تنظیم می گردد. خریدار و فروشنده ملک بدون سند، تعهدات، زمان و نحوه اجرای آن را با تنظیم مبایعه نامه تعیین می کنند. با استناد به ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل آزادی قراردادی، طرفین بیع می توانند در ضمن مبایعه نامه، به طور آزاد بر سر نحوه اجرای تعهدات توافق نمایند. بنابراین در صورتی که در مبایعه نامه قید شده باشد که مالکیت ملک از همان ابتدای امضای مبایعه نامه به خریدار تعلق یابد، خریدار می تواند به استناد مبایعه نامه، دادخواست اثبات مالکیت ملک قولنامه ای را طرح نماید.
اصولاً اثبات مالکیت ملک قولنامه ای، با توجه به مفاد و مندرجات قولنامه (مبایعه نامه) انجام می گیرد. در این روش دادگاه با توجه به مفاد قرارداد، عرف محل وقوع قرارداد و سایر ادله و قرائن، در خصوص دعوای اثبات مالکیت ملک مورد دعوا تعیین تکلیف می نماید. در مورد اثبات مالکیت ملک قولنامه ای باید در نظر داشت، حکم دادگاه در این خصوص اعلامی است. منظور از حکم اعلامی، حکمی است که یک وضعیت حقوقی مثل مالکیت را اعلام می کند. در واقع حکم اعلامی خبر از وجود یک موقعیت حقوقی می دهد، و خود به تنهایی ایجاد کننده موقعیت حقوقی نیست. بنابراین در صورتی که دادگاه حکم به مالکیت خریدار نسبت به ملک را صادر کند، مالکیت خریدار نسبت به ملک از روز انعقاد قرارداد بیع برقرار خواهد بود، و نه از روز صدور حکم دادگاه. در نتیجه چنانچه از فاصله انعقاد عقد بیع تا زمان صدور حکم مالکیت خریدار، ملک دارای منافعی از قبیل میوه باشد، متعلق به خریدار خواهد بود.
اثبات مالکیت ملک اوقافی از نظر حقوقی غیر ممکن نیست. ولیکن باید در نظر داشت که به طور کلی ملک وقف شده، مالک مستقلی ندارد. در واقع عقد وقف به معنای حبس کردن مالکیت مال است. یعنی در صورتی که ملکی وقف گردد، مالکیت مالک نسبت به آن زائل شده، ولیکن به مالکیت افراد جدیدی نیز نمی رسد. بلکه در عالم اعتبارات مالکیت ملک وقف شده، متعلق به کسی نیست، بلکه تنها منافعی که از ملک حاصل می شود، در راه معینی که مالک تعیین نموده، هزینه می شود. بنابراین هر چند املاک اوقافی ارزش اقتصادی دارند، اما مالک خاصی ندارند و در واقع مالکیت این اموال حبس گردیده است.
وقف یکی از عقود اسلامی بوده و معمولاً با اهداف خیرخواهانه از قبیل منافع عمومی، رشد دانش و … انجام می گیرد. با توجه به افرادی که منافع ملک وقف شده به آنها میرسد، وقف ممکن است بر محصور و یا بر غیر محصور باشد. منظور از وقف بر محصور این است که تعداد افرادی که از منافع مال موقوفه استفاده می کنند، محصور و قابل شمارش باشند. مثلاً ممکن است مالک یک باشگاه ورزشی، منافع آن را وقف اعضای یک تیم فوتبال مشخص بکند. در مقابل منظور از وقف بر غیر محصور این است که افرادی که منافع وقف برای آنها تعیین شده است، غیر قابل شمارش باشد. مثلاً ممکن است مالک یک کارخانه کلیه منافع آن را در راه حمایت از زوجین جوان وقف کرده باشد. در این صورت با توجه به این که همسران جوان قابل شمارش نیستند، وقف بر غیر محصور محسوب می شود.
مالکیت ملک، یک موضوع اعتباری است. یعنی در عالم اعتبارات مطرح می شود، نه در عالم واقع. بنابراین لزوماً کسی که متصرف یک ملک است، مالک آن ملک محسوب نمی شود. چرا که ممکن است مالکیت ملک متعلق به شخص دیگری باشد، ولی به جهتی مثل انعقاد قرارداد اجاره، فعلاً در تصرف مستاجر قرار دارد. یکی از نتیجه های مهم اعتباری بودن مالکیت این است که با فروش ملک، مالکیت آن از همان ابتدا به خریدار انتقال می یابد، حتی اگر فروشنده ملک را به خریدار تحویل نداده باشد.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از موسسه های حقوقی برتر در استان تهران است. در این موسسه تعداد زیادی از وکلای پایه یک دادگستری با یک دیگر همکاری می کنند. علاوه بر این، در این موسسه تعداد زیادی مشاور حقوقی در حال فعالیت است. موکلین می توانند با مراجعه حضوری و یا برقراری تماس تلفنی با آن ها ارتباط برقرار کنند. مشاوران موسسه با تنظیم زمان ملاقات حضوری، با موکل جلسات مشاوره حضوری برقرار می کنند. در این جلسات موکل می تواند تمام سوالات خود را مطرح کند و پاسخ آن ها را از مشاوران موسسه دریافت کند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟ به طور کلی، مالکیت بر روی برخی از اموال باید همراه با انعقاد سند رسمی انجام شود. با این حال ممکن است فروشنده در زمان امضای قرارداد رسمی، حضور نداشته باشد. الزام به تنظیم سند رسمی ملک دعوی است که از جانب خریدار و با حکم دادگاه انجام شده و علیه فروشنده صادر می گردد.
املاک، یکی از دارایی های مهمی است که مباحث حقوقی خود را دارد از جمله الزام به تنظیم سند رسمی ملک. برای بررسی این موضوع ابتدا لازم است به مبحث الزام به تنظیم سند رسمی بپردازیم. به طور کلی اسناد مالکیت دارای ۲ نوع هستند که می توان آن ها را به حالت های عادی و نیز رسمی طبقه بندی کرد. برای اسناد رسمی لازم است ثبت آنها نزد مامورین و نیز در دفاتر اسناد رسمی انجام گردند. غیر از این حالت را اسناد عادی می گویند. به واسطه ارزش بالایی که این گونه اسناد دارند، از آنها در قراردادها، عقود و غیره استفاده می شوند.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک یکی از نمونه های کاربردی استفاده از این نوع مدارک است. به طور کلی، الزام به تنظیم سند رسمی برای صدور این مدارک زمانی مهم می گردد که ما با موضوع مالکیت بر روی برخی دارایی ها مواجه هستیم که تنها با انجام این کار، مالکیت خریدار مستقر می شود. به عنوان مثال می توان به موارد مختلفی از این دارایی ها اشاره کرد که شامل معاملات املاک، اموال غیر منقول ذاتی مانند خودرو، موتور سیکلت و سهام شرکت ها است. زمانی که فروشنده به اختیار خود اقدام به تنظیم سند رسمی نکند، از سوی خریدار این الزام قانونی وجود دارد که از محاکم آن را طلب نماید. در این حالت دعوای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می گردد.
همچنین بخوانید بهترین وکیل ملکی تهران
در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک به این نکته مهم اشاره کردیم که مالکیت برای این قبیل دارایی ها صرفا با وجود سند رسمی اثبات می شود. آنچه که در عرف جامعه کنونی برای تنظیم سند رسمی ملک وجود دارد، در ۳ مرحله صورت می گیرد. مرحله اول امضا مبایعه نامه در دفتر املاک، مرحله دوم پرداخت بخشی از هزینه توسط خریدار و مرحله سوم پرداخت مابقی هزینه در زمان تنظیم سند رسمی از فروشنده است. اما الزام به تنظیم سند رسمی ملک در این ماجرا چه تداخلی دارد؟
الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت زمانی رخ می دهد که در زمان موعود برای تنظیم قرارداد رسمی ملک، فروشنده حاضر نشود و این کار صورت نگیرد. در این موقعیت شما به عنوان خریدار باید یک نکته مهم را رعایت کنید. خریدار باید بتواند اصل وقوع بیع و نیز انتقال مالکیتی که از مال شما به فروشنده ارائه شده را برای قاضی اثبات کند. شما می توانید برای این کار از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی کمک بگیرید. در این صورت است که می توانید دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک را علیه فروشنده اقامه کنید. حال نوبت دادگاه است که بیع را احراز کرده و نیز انتقال را قانونی بداند. سپس حکم به الزام فروشنده برای تنظیم قرارداد صادر می شود.
برای موضوع الزام به تنظیم سند رسمی ملک، می توان به دو مورد مهم اشاره کرد که عبارتند از:
املاکی وجود دارند که به عنوان دارایی های وقفی شناخته می شوند. این نوع املاک می توانند با قیمت کمتری معامله گردند. مال وقفی، دارایی است که قابل انتقال و معامله نبوده و منافع آن برای عموم آزاد است. ملک وقفی توسط صاحب آن وقف می شود و در این صورت، اداره اوقاف آن را با اقساط ده ها ساله، به اشخاص دیگر واگذار می کند. همین موارد هستند که موجب شده تا نسبت به خرید آن تردیدهایی وجود داشته باشد. به همین خاطر سند اوقافی به مالک آنها تا زمان پرداخت این اقساط اختیار کاملی نمی دهد که منجر می شود تا نقل و انتقال بدون اجازه اوقاف میسر نباشد.
مسئله دیگر دربحث الزام به تنظیم سند رسمی ملک، املاک مشاعی هستند که در آنها مالک بیشتر از ۱ نفر می باشد. در این حالت به جای سند تفکیکی، هر کدام از مالکان دارای قولنامه ای هستند که در آن مقدار و سهم آنها تعیین شده است. به طور کلی برای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی باید گفت در صورتی که خریدار در دفترخانه حضور داشته اما فروشنده غایب باشد، ملک مشاعی به صورت رسمی به خریدار منتقل نمی شود. در این حالت خریدار بایستی با تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاعی به دادگاه اقدام کند.
مراحل انجام این درخواست به شرح زیر است:
در انتهای این مقاله راجع به الزام به تنظیم سند رسمی ملک می توان به چند سوال و جواب متداول پرداخت که عبارتند از:
از جمله مدارکی که در این بخش باید ذکر کرد، عبارتند از:
در این خصوص باید گفت این امر الزامی نیست. اما با این وجود در صورت پیچیدگی و نیز قوانین و حساسیت هایی که در این بخش وجود دارند، می توان برای طرح یا دفاع از خود، از یک وکیل استفاده کرد.
این امر باید در مبایعه نامه انجام شود. در غیر این صورت لازم است دادخواستی برای تعیین زمان تنظیم سند از سوی دادگاه برای فروشنده ارائه شود.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
ممکن است شما نیز دچار مشکلات ملکی شده باشید و پیدا کردن راه چاره و مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه بتواند راه را برای شما هموار سازد. در این حالت بهترین وکیلی که می تواند شما را با قوانین پیچیده ی موجود آشنا کند، وکیل ملکی است. این گروه از وکلا در مورد دعاوی ملکی تخصص و تجربه ی فراوانی دارند و می توانند مسئولیت پرونده ی شما را به عهده بگیرند.
لازم به ذکر است که دعاوی ملکی، طیف وسیعی از دعاوی حقوقی می باشند که به اموال غیرمنقول و انسان ارتباط دارند. اموال غیر منقول نیز اموال و دارایی هایی هستند که امکان جابجاییِ مکان آنها وجود ندارد. در بعضی تقسیم بندی ها، این اموال شامل املاک و اراضی هستند. در تقسیم بندی های دیگر، برای هر یک از این عبارات، محدوده های خاصی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اراضی به محدوده ی داخلی یا خارجیِ شهر تقسیم می شوند! املاک را نیز به انواع تجاری یا مسکونی تفکیک می کنند.
در بسیاری از پرونده های مالی که احتمال ایجاد خطا در پرونده ممکن است برای برخی از افراد، به ناحق ضرر و زیانی ایجاد کند! و یا حتی سود و منفعتی به وجود بیاورد، حضور یک وکیل ملکی کاردان می تواند درصد خطا را تا حد زیادی کاهش دهد. زیرا که چگونگیِ طرح دعوا و آگاهی داشتن از روند پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مهم تا اندازه ای تاثیرگذار است که می تواند در روند دادرسی و تعیین محدوده ی حق طرفین دعوا تغییرات جدی ایجاد کند. حتی در پرونده هایی که یک ملک مورد تصرف قرار می گیرد، وکیل متخصص تشخیص می دهد که این پرونده یک دعوای حقوقی تصرف عدوانی است و یا یک پرونده ی کیفری .
به علت وجود چنین قوانین پیچیده ای، تنها وکیل ملکی ارزش معاملاتی ملک را می داند! وی با استفاده از این علم و آگاهی به قوانین و تبصره های شهرداری و مالیاتی، در زمان مناسب از ابراز و ادله ی موجود استفاده می کند تا حق موکل خود را بازپس بگیرد. زیرا که در این دعاوی، تنها یک اشتباه کوچک و یا ناآگاهی، می تواند ضررهای مالی سنگینی را به افراد وارد کند.
یک وکیل ملکی خوب می بایست شخصی آگاه، صادق و با حسن نیت و همچنین دارای اخلاق برگزیده باشد. یک وکیل خوب باید بتواند در برابر موانع و مشکلاتی که در پرونده به وجود می آید، صبور باشد! و با عقل و درایت کافی، مسائل را تجزیه تحلیل نموده و با جمع آوری ادله ی محکمه پسند، راه حلی منطقی خلق نماید. وظیفه ی این وکیل، تحققِ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حقوق وی است. همچنین علاوه بر تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، باید بتواند آراء و رویه ی رایج دادگاه را به درستی پیش بینی کرده و در زمان مناسب، دلایل محکمی ارائه دهد. این وکلا علاوه بر ریزبینی و دقتی که به جزئیات پرونده دارند، با مشاوره هایی که به موکل خود می کنند، تمامی جوانب پرونده را برای موکل ترسیم می نمایند. همچنین با قلم شیوا و تسلطی که بر لوایح قانونی دارند، می توانند بهترین دادخواست و یا قرارداد را تنظیم نمایند.
شغل وکالت، یک شغل آزاد به حساب می آید. بنابراین درآمد وکلا نیز براساس تعرفه های سالانه و به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می شود. حتی در برخی موارد، به علت توافقی بودن این مبلغ، وکیل می تواند مبلغ بیشتری نسبت به عرف موجود دریافت نماید. اما برای اینکه بتوانید در هزینه های خود صرفه جویی کنید، بهتر است قبل از انتخاب یک وکیل، از افراد متخصص مشاوره بگیرید. سپس می توانید با آگاهی کامل، وکیل با سابقه و مرتبطی استخدام نمایید.
از آن جایی که تمامی املاک دارای قیمت معینی هستند، حق الوکاله وکیل ملکی نیز به صورت درصدی و براساس قیمت ملک یا زمین تخمین زده می شود. براساس تعرفه های سال جاری، حق الوکاله ی این وکلا به صورت زیر است:
همانطور که همه می دانند پیدا کردن یک وکیل موفق و با تجربه در کلانشهر هایی مثل تهران بسیار دشوار است. در شهر های بزرگ به دلیل زیاد بودن وکلا، موکل سردرگم می شود. در واقع معیار های خود را از دست می دهد و انتخاب نادرست انجام می دهد. در این مواقع بهتر است از موسسه های حقوقی معتبر برای پیدا کردن وکیل خبره در زمینه پرونده خود کمک بگیرید.
موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از موسسه های حقوقی برتر در استان تهران است. در این موسسه تعداد زیادی از وکلای پایه یک دادگستری با یک دیگر همکاری می کنند. علاوه بر این، در این موسسه تعداد زیادی مشاور حقوقی در حال فعالیت است. موکلین می توانند با مراجعه حضوری و یا برقراری تماس تلفنی با آن ها ارتباط برقرار کنند. مشاوران موسسه با تنظیم زمان ملاقات حضوری، با موکل جلسات مشاوره حضوری برقرار می کنند. در این جلسات موکل می تواند تمام سوالات خود را مطرح کند و پاسخ آن ها را از مشاوران موسسه دریافت کند.
یکی از مهم ترین مشخصات وکلای موسسه دادیاران عدالت پرور ارائه اطلاعات کامل در مورد رزومه وکلا است. در حین جلسات مشاوره حضوری که موکل با مشاورین موسسه برگزار می کند عنوان پرونده تشخیص داده می شود. سپس مشاوران موسسه موکل را به سمت یکی یا چند تا از وکلای با تجربه و موفق در زمینه موضوع پرونده هدایت می کنند. موکل با بررسی رزومه وکلا تصمیم می گیرد که کدام وکیل را انتخاب کند.
هدف ما در این مقاله علاوه بر معرفی کردن بهترین وکیل پایه یک دادگستری تهران، شکل دادن معیار های ذهنی شما است. ما قصد داریم بهترین ویژگی هایی را که یک وکیل پایه یک دادگستری می تواند داشته باشد به شما معرفی کنیم، زیرا بهترین انتخاب را زمانی می توانید انجام دهید که برترین معیار های ذهنی را داشته باشید. در ادامه محتوا چند مورد از مهم ترین ویژگی های یک وکیل کیفری خوب را مطرح می کنیم. برای یادگیری هر چه بهتر تا آخر محتوا با ما همراه باشید.
یکی از بزرگترین دغدغه های موکلان حق الوکاله است. یک وکیل خوب با هر زمینه تخصصی، باید انصاف را در دریافت حق الوکاله رعایت کند. وکلای موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از بهترین موسسه های حقوقی استان تهران هستند. از طرف دیگر موکل نیز باید انتظار دادن یک حق الوکاله ناچیز را نداشته باشد. حق الوکاله هیچ گاه نرخ مشخص و معینی ندارد و به یک سری ارزش وابسته است. این ارزش ها می توانند سواد علمی وکیل، سابقه کار و تجارب فوق العاده او در زمینه موضوع پرونده شما باشند.
هرگز وکیلی را انتخاب نکنید که به شما در مورد نتیجه پرونده تضمین بدهد. حرفه وکالت با علوم دیگر مثل ریاضی و … متفاوت است. یعنی شما هرگز نمی توانید با نگاه به ظاهر قضیه پاسخ آن را به یقین بگویید. بلکه فقط می توانید برای حل پرونده حدس و گمان هایی داشته باشید. بنابراین اگر یک وکیل دارای اخلاق غیر حرفه ای، به شما در زمینه موفقیت در پرونده تضمین دهد، هرگز او را انتخاب نکنید.
نتایج پرونده به رویداد هایی که در مسیر پرونده اتفاق می افتد وابسته است. علاوه بر این نظر قاضی نیز بسیار مهم است. ممکن قضات پرونده تفسیر های متفاوتی از متن قانون استخراج کنند و رای های متفاوتی صادر کنند. هیچ کدام از وکلای با تجربه در مورد نتیجه پرونده به موکل خود ضمانت نمی دهند. آن ها با تلاش مداوم و با بهره بردن از هوش و ذکاوت خود، سعی می کنند نظر قاضی را جلب کنند.
جدیت وکیل و تعهد او نسبت به پرونده ای که می پذیرد نیز بسیار مهم است. یک وکیل وظیفه شناس باید همواره پیگیر پرونده های موکلین خود باشد. به هیچ وجه نباید میان پرونده ها تبعیض قائل شود. گاهی اوقات بعضی از وکلا نسبت به پرونده هایی با حق الوکاله کم بی توجهی می کنند. این امر در واقع خیانت در حق الناس محسوب می شود و کاملا متضاد اخلاق کاری برای یک وکیل حرفه ای است.
همانطور که گفتیم موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور از یک تیم متخصص تشکیل شده است. وکلایی که در این موسسه فعالیت می کنند جمعی از بهترین وکلای استان تهران هستند. اگر یک پرونده حقوقی ناتمام در محکمه دارید و به دنبال یک وکیل مدافع برای پرونده خود هستید باید از ابتدای مسیر با یک وکیل خوب همکاری کنید. توجه کنید که استفاده از وکلای کم تجربه می تواند شما را به صورت غیر قابل برگشت از مسیر صحیح دور کند. در نتیجه بهترین راه کار همکاری با موسسات حقوقی با تجربه است. برای یافتن پاسخ سوالات خود و دریافت وقت مشاوره حضوری حتما با کارشناسان موسسه تماس حاصل فرمایید.
همانطور که همه می دانند پیدا کردن یک وکیل موفق و با تجربه در کلانشهر هایی مثل تهران بسیار دشوار است. در شهر های بزرگ به دلیل زیاد بودن وکلا، موکل سردرگم می شود. در واقع معیار های خود را از دست می دهد و انتخاب نادرست انجام می دهد. در این مواقع بهتر است از موسسه های حقوقی معتبر برای پیدا کردن وکیل خبره در زمینه پرونده خود کمک بگیرید.
موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از موسسه های حقوقی برتر در استان تهران است. در این موسسه تعداد زیادی از وکلای پایه یک دادگستری با یک دیگر همکاری می کنند. علاوه بر این، در این موسسه تعداد زیادی مشاور حقوقی در حال فعالیت است. موکلین می توانند با مراجعه حضوری و یا برقراری تماس تلفنی با آن ها ارتباط برقرار کنند. مشاوران موسسه با تنظیم زمان ملاقات حضوری، با موکل جلسات مشاوره حضوری برقرار می کنند. در این جلسات موکل می تواند تمام سوالات خود را مطرح کند و پاسخ آن ها را از مشاوران موسسه دریافت کند.
یکی از مهم ترین مشخصات وکلای موسسه دادیاران عدالت پرور ارائه اطلاعات کامل در مورد رزومه وکلا است. در حین جلسات مشاوره حضوری که موکل با مشاورین موسسه برگزار می کند عنوان پرونده تشخیص داده می شود. سپس مشاوران موسسه موکل را به سمت یکی یا چند تا از وکلای با تجربه و موفق در زمینه موضوع پرونده هدایت می کنند. موکل با بررسی رزومه وکلا تصمیم می گیرد که کدام وکیل را انتخاب کند.
هدف ما در این مقاله علاوه بر معرفی کردن بهترین وکیل پایه یک دادگستری تهران، شکل دادن معیار های ذهنی شما است. ما قصد داریم بهترین ویژگی هایی را که یک وکیل پایه یک دادگستری می تواند داشته باشد به شما معرفی کنیم، زیرا بهترین انتخاب را زمانی می توانید انجام دهید که برترین معیار های ذهنی را داشته باشید. در ادامه محتوا چند مورد از مهم ترین ویژگی های یک وکیل کیفری خوب را مطرح می کنیم. برای یادگیری هر چه بهتر تا آخر محتوا با ما همراه باشید.
یکی از بزرگترین دغدغه های موکلان حق الوکاله است. یک وکیل خوب با هر زمینه تخصصی، باید انصاف را در دریافت حق الوکاله رعایت کند. وکلای موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور یکی از بهترین موسسه های حقوقی استان تهران هستند. از طرف دیگر موکل نیز باید انتظار دادن یک حق الوکاله ناچیز را نداشته باشد. حق الوکاله هیچ گاه نرخ مشخص و معینی ندارد و به یک سری ارزش وابسته است. این ارزش ها می توانند سواد علمی وکیل، سابقه کار و تجارب فوق العاده او در زمینه موضوع پرونده شما باشند.
هرگز وکیلی را انتخاب نکنید که به شما در مورد نتیجه پرونده تضمین بدهد. حرفه وکالت با علوم دیگر مثل ریاضی و … متفاوت است. یعنی شما هرگز نمی توانید با نگاه به ظاهر قضیه پاسخ آن را به یقین بگویید. بلکه فقط می توانید برای حل پرونده حدس و گمان هایی داشته باشید. بنابراین اگر یک وکیل دارای اخلاق غیر حرفه ای، به شما در زمینه موفقیت در پرونده تضمین دهد، هرگز او را انتخاب نکنید.
نتایج پرونده به رویداد هایی که در مسیر پرونده اتفاق می افتد وابسته است. علاوه بر این نظر قاضی نیز بسیار مهم است. ممکن قضات پرونده تفسیر های متفاوتی از متن قانون استخراج کنند و رای های متفاوتی صادر کنند. هیچ کدام از وکلای با تجربه در مورد نتیجه پرونده به موکل خود ضمانت نمی دهند. آن ها با تلاش مداوم و با بهره بردن از هوش و ذکاوت خود، سعی می کنند نظر قاضی را جلب کنند.
جدیت وکیل و تعهد او نسبت به پرونده ای که می پذیرد نیز بسیار مهم است. یک وکیل وظیفه شناس باید همواره پیگیر پرونده های موکلین خود باشد. به هیچ وجه نباید میان پرونده ها تبعیض قائل شود. گاهی اوقات بعضی از وکلا نسبت به پرونده هایی با حق الوکاله کم بی توجهی می کنند. این امر در واقع خیانت در حق الناس محسوب می شود و کاملا متضاد اخلاق کاری برای یک وکیل حرفه ای است.
همانطور که گفتیم موسسه حقوقی دادیاران عدالت پرور از یک تیم متخصص تشکیل شده است. وکلایی که در این موسسه فعالیت می کنند جمعی از بهترین وکلای استان تهران هستند. اگر یک پرونده حقوقی ناتمام در محکمه دارید و به دنبال یک وکیل مدافع برای پرونده خود هستید باید از ابتدای مسیر با یک وکیل خوب همکاری کنید. توجه کنید که استفاده از وکلای کم تجربه می تواند شما را به صورت غیر قابل برگشت از مسیر صحیح دور کند. در نتیجه بهترین راه کار همکاری با موسسات حقوقی با تجربه است. برای یافتن پاسخ سوالات خود و دریافت وقت مشاوره حضوری حتما با کارشناسان موسسه تماس حاصل فرمایید.
همچنین بخوانید : وکیل پایه یک دادگستری
اگر به علت مشکلات حقوقی به دنبال یک وکیل ملکی مناسب هستید، مطالبی که در این محتوا گردآوری شده است، راهگشای شما خواهد بود.
ممکن است شما نیز دچار مشکلات ملکی شده باشید و پیدا کردن راه چاره و مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه بتواند راه را برای شما هموار سازد. در این حالت بهترین وکیلی که می تواند شما را با قوانین پیچیده ی موجود آشنا کند، وکیل ملکی است. این گروه از وکلا در مورد دعاوی ملکی تخصص و تجربه ی فراوانی دارند و می توانند مسئولیت پرونده ی شما را به عهده بگیرند.
لازم به ذکر است که دعاوی ملکی، طیف وسیعی از دعاوی حقوقی می باشند که به اموال غیرمنقول و انسان ارتباط دارند. اموال غیر منقول نیز اموال و دارایی هایی هستند که امکان جابجاییِ مکان آنها وجود ندارد. در بعضی تقسیم بندی ها، این اموال شامل املاک و اراضی هستند. در تقسیم بندی های دیگر، برای هر یک از این عبارات، محدوده های خاصی در نظر گرفته شده است. به عنوان مثال، اراضی به محدوده ی داخلی یا خارجیِ شهر تقسیم می شوند! املاک را نیز به انواع تجاری یا مسکونی تفکیک می کنند.
در بسیاری از پرونده های مالی که احتمال ایجاد خطا در پرونده ممکن است برای برخی از افراد، به ناحق ضرر و زیانی ایجاد کند! و یا حتی سود و منفعتی به وجود بیاورد، حضور یک وکیل ملکی کاردان می تواند درصد خطا را تا حد زیادی کاهش دهد. زیرا که چگونگیِ طرح دعوا و آگاهی داشتن از روند پرونده، از اهمیت بالایی برخوردار است. این مهم تا اندازه ای تاثیرگذار است که می تواند در روند دادرسی و تعیین محدوده ی حق طرفین دعوا تغییرات جدی ایجاد کند. حتی در پرونده هایی که یک ملک مورد تصرف قرار می گیرد، وکیل متخصص تشخیص می دهد که این پرونده یک دعوای حقوقی تصرف عدوانی است و یا یک پرونده ی کیفری .
به علت وجود چنین قوانین پیچیده ای، تنها وکیل ملکی ارزش معاملاتی ملک را می داند! وی با استفاده از این علم و آگاهی به قوانین و تبصره های شهرداری و مالیاتی، در زمان مناسب از ابراز و ادله ی موجود استفاده می کند تا حق موکل خود را بازپس بگیرد. زیرا که در این دعاوی، تنها یک اشتباه کوچک و یا ناآگاهی، می تواند ضررهای مالی سنگینی را به افراد وارد کند.
یک وکیل ملکی خوب می بایست شخصی آگاه، صادق و با حسن نیت و همچنین دارای اخلاق برگزیده باشد. یک وکیل خوب باید بتواند در برابر موانع و مشکلاتی که در پرونده به وجود می آید، صبور باشد! و با عقل و درایت کافی، مسائل را تجزیه تحلیل نموده و با جمع آوری ادله ی محکمه پسند، راه حلی منطقی خلق نماید. وظیفه ی این وکیل، تحققِ حقوق موکل و جلوگیری از تضییع حقوق وی است. همچنین علاوه بر تسلط و آگاهی از قوانین و مقررات مربوطه، باید بتواند آراء و رویه ی رایج دادگاه را به درستی پیش بینی کرده و در زمان مناسب، دلایل محکمی ارائه دهد. این وکلا علاوه بر ریزبینی و دقتی که به جزئیات پرونده دارند، با مشاوره هایی که به موکل خود می کنند، تمامی جوانب پرونده را برای موکل ترسیم می نمایند. همچنین با قلم شیوا و تسلطی که بر لوایح قانونی دارند، می توانند بهترین دادخواست و یا قرارداد را تنظیم نمایند.
شغل وکالت، یک شغل آزاد به حساب می آید. بنابراین درآمد وکلا نیز براساس تعرفه های سالانه و به صورت توافقی بین وکیل و موکل تعیین می شود. حتی در برخی موارد، به علت توافقی بودن این مبلغ، وکیل می تواند مبلغ بیشتری نسبت به عرف موجود دریافت نماید. اما برای اینکه بتوانید در هزینه های خود صرفه جویی کنید، بهتر است قبل از انتخاب یک وکیل، از افراد متخصص مشاوره بگیرید. سپس می توانید با آگاهی کامل، وکیل با سابقه و مرتبطی استخدام نمایید.
از آن جایی که تمامی املاک دارای قیمت معینی هستند، حق الوکاله وکیل ملکی نیز به صورت درصدی و براساس قیمت ملک یا زمین تخمین زده می شود. براساس تعرفه های سال جاری، حق الوکاله ی این وکلا به صورت زیر است:
همچنین بخوانید : وکیل دعاوی ملکی
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارند و در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی می توان آنها را پیگیری کرد.
پرونده های ملکی یکی از پرونده های پر تکرار در دادگستری است. دعاوی ملکی در اثر ارتباط شخص با اموال غیر منقول به وجود می آیند. اموالی که امکان جا به جایی آن وجود نداشته باشد را غیر منقول می گویند. افراد مختلف مانند مالک و شخص ثالث درباره این گونه اموال حق و حقوقی دارند. از جمله حقوق مالک تصرف و مالکیت می باشد.
در پرونده های ملکی شخص ثالث نیز ممکن است ورود پیدا کند. به طور مثال درباره اموال غیر منقولی که وقف شده باشد، شخص ثالث از حق وقف برخوردار است. همچنین زمانی که اموال غیر منقول طی قرارداد سرقفلی یا اجاره در تصرف شخص دیگری در آید، این شخص درباره مال مذکور حق و حقوقی پیدا می کند.
برای پیگیری پرونده های ملکی باید به سراغ وکیل متخصص رفت. این گونه پرونده ها دارای ظرافت و پیچیدگی های زیادی است و آیین دادرسی مربوط به خود را دارد.
وکیل ملکی با اشراف به مواد قانونی مختلف، آرا وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور، نظرات مشورتی و… پرونده ملکی را پیگیری می کند. ارتباطات و تعاملات گسترده وکیل در این باره اهمیت زیادی دارد. وکیل با نهاد ها و اشخاص مختلف ارتباط برقرار می کند و درباره صحت و سقم اسناد، نوع کاربری ملک، کد رهگیری و … اطلاعات لازم را به دست می آورد.
در پرونده های ملکی جمع آوری اسناد و مدارک اهمیت زیادی دارد. وکیل در اسرع وقت لایحه دفاعیه قوی نگارش می کند. اتلاف وقت در این گونه دعاوی ممکن است منجر به توقیف ملک یا مصادره آن شود. به همین دلیل باید پرونده ملکی را به وکیل متخصص سپرد.
پرونده های ملکی ممکن است در مراجع کیفری، حقوقی و ثبتی مورد پیگیری مواقع شوند. با توجه به موضوع پرونده هر کدام از دادگاه های حقوقی، کیفری و مراجع ثبتی صالح به رسیدگی می باشند. در برخی از پرونده ها امکان طرح موضوع در دادگاه کیفری وجود ندارد و در برخی دیگر پیگیری کردن از طریق دادگاه حقوقی نتیجه بهتری خواهد داشت.
بنابراین تشخیص این امر که پرونده های ملکی باید در کدام مرجع قانونی مطرح شود با وکیل خبره می باشد. اما از نظر محل طرح شکایت، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است. در صورتی که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، اداره ثبت اسناد رسمی محل وقوع ملک به پرونده اختلاف ملکی رسیدگی می کند.
به این دلیل دادگاه محل وقوع ملک در پرونده های ملکی صالح به رسیدگی است که سایر امور حقوقی مربوط به ملک با سرعت بیشتری انجام می شود. به طور مثال در بیشتر دعاوی ملکی پرونده به کارشناسی ارجاع داده خواهد شد. در این صورت کارشناس فورا در محل وقوع ملک حاضر شده و گزارش خود را ارائه می کند و از اطاله دادرسی جلوگیری می نماید.
در پرونده های ملکی وکیل ابتدا اختلاف حقوقی را مورد بررسی قرار می دهد سپس با توجه به مدارک و مستندات موجود به نگارش دادخواست ملکی می پردازد. بررسی صحت و سقم اسناد اهمیت زیادی دارد. وکیل با استعلام از مراجع قانونی درباره مدارک موجود اطلاعات دقیقی به دست می آورد.
پرونده های ملکی بسته به اینکه کیفری، حقوقی یا ثبتی هستند آیین دادرسی مختص خود را دارند. وکیل تمام نکات قانونی را در پیگیری چنین پرونده هایی لحاظ خواهد کرد. مزیت سپردن پرونده به وکیل ملکی آن است که از پرداختن به امور موازی در مسیر دادرسی جلوگیری خواهد شد.
برای پیگیری پرونده های ملکی نیاز به سعه صدر و صبوری است. وکیل پرونده ملکی با پشتکار و تلاش دلایل محکمه پسند را جمع آوری کرده و موکل خود را برای حضور در جلسات دادرسی آماده می کند.
در نگارش دادخواست دعاوی ملکی استناد به مواد قانونی مختلف باید مورد توجه قرار گیرد. وکیل باید بتواند مقام قضایی را اقناع نماید به همین دلیل اشراف به موضوعات مختلف و آشنایی با قوانین و آیین نامه های ثبتی در این باره راهگشا می باشد.
پرونده های ملکی انواع مختلفی دارد. به طور مثال دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، دعوی ابطال قرارداد، دعوی مطالبه اجرت المثل، دعوی تخلیه ید، دعوی اثبات وقفیت، دعوی ابطال وقفیت، دعوی خیانت متولی، دعوی انتصاب متولی، دعوی فروش مال غیر، دعوی استرداد ملک، دعوی رفع مزاحمت و… از جمله دعاوی است که حول اموال غیر منقول در دادگستری مطرح می شود.
همانطور که ملاحظه می شود پرونده های ملکی ممکن است درباره مالکیت یا حق استفاده و بهره برداری از آن باشد. یکی از دعاوی که در دادگستری شایع می باشد دعوی خلع ید، دعوی تخلیه ید و دعوی تصرف عدوانی است.
این سه دعوی شباهت های زیادی به هم دارند اما تفاوت هایی نیز با یکدیگر خواهند داشت. تشخیص نوع دعوی با وکیل ملکی است. به این ترتیب پس از مطالعه پرونده و تشخیص اینکه اختلاف درباره چیست لایحه دفاعیه قوی تنظیم خواهد کرد. در زیر درباره این سه دعوی توضیحاتی ارائه می شود.
پرونده خلع ید: دعوی خلع ید زمانی مطرح می شود که شخص از ابتدا مالک ملک بوده است اما شخص دیگری آن را غصب نموده باشد. در اینجا خواهان باید ابتدا مالکیت خود را بر ملک اثبات نماید و سپس خلع ید خوانده را از دادگاه بخواهد.
پرونده تخلیه ید: دعوی تخلیه ید در روابط موجر و مستاجر به وجود می آید. به این ترتیب که ابتدا تصرف خوانده به صورت قانونی و طبق قرارداد بوده است اما خواهان ادعا دارد که بعد از پایان قرارداد ادامه تصرفات شخص غیر قانونی است. ممکن است در مقام دفاع خوانده ادعای ابطال قرارداد یا انتقال ملک پس از پایان قرارداد را داشته باشد.
پرونده تصرف عدوانی: در پرونده تصرف عدوانی غاصب ملک دیگری را تصرف کرده است. تفاوت این نوع دعوی با دعوی خلع ید آن است که در خلع ید خواهان باید حتما مالکیت خود را اثبات نماید. اما در تصرف عدوانی خواهان باید سبق تصرفات خود را اثبات کرده و نیاز به ارائه سند مالکیت نیست.
برای پیگیری پرونده های ملکی نکات حقوقی مختلف باید مد نظر قرار داده شود. وکیل ملکی پس از جمع آوری مدارک مستند لایحه دفاعیه را نگارش می کند و از تضییع حقوق موکل خود جلوگیر خواهد کرد.
همچنین بخوانید : پرونده ملکی
حکم تخلیه فوری از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می شود. اغلب این حالت زمانی اتفاق می افتاد که شخصی با رضایت کامل ملک خود را در اختیار مستأجر قرار دهد و بعد از پایان مدت اجاره خواهان تخلیه ملک خود شود. حال اگر مستأجر از تصرف ملک دست نکشد و آن را تخلیه نکند مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه فوری ملک را مطرح کند. واژه تخلیه در قانون به دو صورت معنی می شود. اول اینکه به معنی صرفه نظر از چیزی و خالی کردن آن است و دوم به معنی دست کشیدن شخص مستأجر از ملک اجاره شده است. لازم به ذکر است که تخلیه فوری باید به نحوی انجام بگیرد که ملک بدون کم و کاست در اختیار مالک قرار بگیرد.
برای اخذ حکم تخلیه فوری شرایطی لازم است که عبارت اند از:
● مدت اجاره پایان گرفته باشد.
● دو نسخه از اجاره نامه در دسترس باشد به این معنی که دو نسخه تنظیم شده باشد.
● نسخه های اجاره نامه تنظیم شده باید به امضای مالک و مستأجر رسیده باشند.
● نسخه های تنظیم شده اجاره نامه باید به امضاء دو نفر شاهد رسیده باشند.
● اجاره نامه دارای مدت باشد.
● مبلغ ودیعه از طرف مالک به مستأجر پرداخت شد ه باشد.
●مبلغ ودیعه به حساب دادگاه واریز شده باشد.
برای گرفتن حکم تخلیه فوری و اجرایی کردن آن باید مراحلی را طی کرد. در اولین مرحله لازم است مالک دادخواست خود را در قالب دعوا تنظیم کرده و آن را بر روی فلش یا سی دی ذخیره کند. سپس لازم است شخص خواهان یا مالک نسبت به ثبت نام در سامانه ثنا اقدام کند. زیرا در صورت عدم ثبت نام در این سامانه امکان ثبت دعوا وجود ندارد. بعد از طی این مرحله موجر برای دریافت حکم مربوطه نیاز به ثبت دادخواست خود از طریق یکی از دفاتر الکترونیکی قضایی دارد. زیرا تنها در این حالت است که دادخواست او به شورای حل اختلاف ارجاع داده می شود. بعد از دریافت دادخواست توسط شورا اگر امکان رسیدگی به آن در شورا وجود داشته باشد به آن رسیدگی می شود. در مرحله نهایی جهت دریافت حکم، لازم است مالک به بخش اجرای حکم شورا مراجعه کرده تا حکم صادر شده به مرحله اجرا در بیاید.
همچنین بخوانید وکیل ملکی دادیاران عدالت پرور
نکته حائز اهمیت در رابطه با دریافت و صدور حکم تخلیه فوری آن است که در صورت خواست مستأجر شورای حل اختلاف یا دادگاه مهلتی برای او در نظر خواهند گرفت. مدت زمان مهلت تخلیه معمولاً ۳۰ روز است و مستأجر در این مدت باید نسبت به تخلیه ملک و در اختیار قرار دادن آن به مالک اقدام فوری انجام دهد.
به طور کلی برای گرفتن حکم تخلیه فوری از دادگاه یا شورای حل اختلاف به یک ماه زمان نیاز است. البته این زمان یک زمان تقریبی است که قطعیت ندارد. همچنین لازم است یادآوری شود که به لحاظ قانونی زمان مشخص و معلومی برای این کار در نظر گرفته نشده است.
بعد از رسیدگی به دادخواست فرد موجر در دادگاه و صدور رأی مبنی بر حکم تخلیه فوری ملک، مستأجر به مدت ۱۰ روز مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. در غیر این صورت دادگاه خود وارد عمل شده و ملک را از تصرف مستأجر آزاد می کند.
تفاوت اصلی میان دستور با حکم تخلیه فوری در نحوه صدور حکم و مراحل آن است. به این معنی که در دستور تخلیه جلساتی مبنی بر رسیدگی به دادخواست تشکیل نمی شود. در حالی که در رابطه با حکم تخلیه جلساتی جهت رسیدگی تشکیل می شود و بعد از رسیدگی های لازم حکم صادر و اجرایی خواهد شد.
در چه صورتی مالک مجاز به گرفتن حکم تخلیه فوری است
به طور معمول مالک در چهار حالت ممکن می تواند نسبت به اخذ حکم تخلیه فوری اقدام کند که عبارت اند از:
● پایان یافتن مدت اجاره:
در صورتی که مدت تعهد نامه یا قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد و اقدامی برای تمدید آن صورت نگرفته باشد همچنین مستأجر ملک را تخلیه نکرده و توجهی به خواست مالک ننماید. شخص موجر می تواند برای اخذ حکم مربوطه اقدام کند.
● استفاده از ملک توسط مستأجر جهت انجام اعمال خلاف کارانه و غیر قانونی:
در صورتی که مستأجر ملک را با هدف انجام اعمال تبهکارانه اجاره کرده باشد و از آن به همین منظور استفاده کند. موجر مجاز است حتی پیش از به پایان رسیدن مدت اجاره حکم مذبور را از دادگاه دریافت کند.
● عدم پرداختن اجاره بها به مدت سه ماه:
در چنین حالتی نیز مالک اختیار خارج کردن ملک خود از دست مستأجر را دارد و این یکی از حقوقی است که قانون برای او در نظر گرفته است. در چنین حالتی مالک می تواند بعد از گذشت ۱۰ روز از سومین ماهی که مستأجر اجارۀ ملک را پرداخت نکرده باشد نسبت به تنظیم دادخواست حکم تخلیه اقدام کند. البته مستأجر با پرداخت اجاره عقب افتاده خود در ظرف مدت ۱۰ روز می تواند از وقوع این کار جلوگیری کند. لازم به ذکر است که مستأجر تنها یک مرتبه قادر به جلوگیری از اجرای این حکم با پرداخت اجاره عقب افتاده خود است. در غیر این صورت و بعد از پایان مهلت ۱۰ روزه حکم تخلیه اجرایی می شود.
● انتقال مال اجاره شده به غیر:
انتقال مال به شخص غیر یکی دیگر از دلایلی است که مالک می تواند با استناد به آن خواستار حکم تخلیه از دادگاه شود. در صورتی که مستأجر بدون رضایت و اجازۀ مالک ملک او را در اختیار شخص دیگری قرار دهد و یا به او اجاره دهد، موجر مجاز به ارائه دادخواست صدور حکم تخلیه به دادگاه یا شورای حل اختلاف است.
جهت مشاهده بهترین وکیل پایه یک دادگستری کلیک کنید
حکم تخلیه فوری از جمله موارد حقوقی است که تنها از طریق مراجع قانونی امکان پذیر است. از آنجا که مسائل حقوقی معمولاً پیچیده و زمان بر هستند. لذا بهتر است برای تنظیم دادخواست مربوطه و پیگیری آن در دادگاه یا شورای حل اختلاف از یک وکیل متخصص کمک گرفت.